刘全民律师，现为深圳市律师协会房地产法律业务委员会委员、深圳建筑业协会法律专家委员会委员、深圳市政府采购中心评标专家、中华人民共和国建设部《建筑杂志》建筑法律专栏特约撰稿人、《深圳商报》、深圳地产网特邀房地产律师。

国家宏观调控政策不断出台，一浪接着一浪。二手楼交易萎缩，楼价回落。面对新政，投机者目瞪口呆，不知所措；购房人持币观望，静待回落。近日国家税务总局发布了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，紧接着深圳市地方税务局发布了有关个人所得税征收管理的实施细则。本期我们就深圳市有关具体的税收政策规定给各位网友做一个解答。

网友：因时间较长，原购置住房的有些原始凭证已找不到，请问在这种情况下，如何缴纳住房转让的个人所得税？

刘律师：转让人无法提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，应按转让人住房转让收入的一定比例核定转让人的个人所得税额。深圳实施细则规定，普通住房按住房转让收入1.5％核定；非普通住房按住房转让收入3％核定。普通住房是指住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米），实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

网友：转让5年以上普通住房，国家免征营业税，个人所得税是否也免征？

刘全民律师：个人转让5年以上住房，可免征个人所得税，但转让住房必须具备以下两个条件：（一）自用住房；（二）家庭唯一生活用房。转让人可在签订房地产买卖合同并向国土房管部门递交产权过户申请后，在取得产权证之前，向住房所在地的区地税局（税务所）提出减免税申请。

网友：转让住房个人所得税，国家有无减免政策？

刘全民律师：除上面提到的转让自用5年以上住房可免征个人所得税外，国家还有一些转让住房个人所得税的减免政策。出售自有住房并打算在现有住房出售后1年内按市场价重新购房的转让人，他出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益）的，全部免税；购房金额小于原住房销售额的，按购房金额占原住房销售额的比例部分免税。

符合以上条件的转让人，要先向原住房所在地的区地税局（税务所）提出减免税申请，在取得税务机关批文后，再提交退税申请。

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