开发商以模糊条款约定免责，法院认定还是违约

17户业主获赔55.73万元

深圳商报记者于瀛包力通讯员杨桂胜

“地产商违约，延期办理房地产证书，应支付违约金。”“已重新约定办证时间，不存在逾期办证的情况，没有违约。”17宗小业主诉宇辉大厦（化名）开发商违约案，日前在罗湖法院得到判决：开发商需支付违约金，总计55.73万元。

业主：延期办证超时197天

张力峰（化名）计算了一下，按照他与大厦开发商签定的合同，大楼2005年1月10日通过竣工验收，开发商应在150天之内，为其办理好房地产证书。如不能如期办理，开发商从取得《深圳市建筑工程验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至业主领取到《房地产证》止。但张力峰《房地产证》却是在2006年2月22日登记核发的，也就是说，开发商违约延期办证超时197天。

一纸诉状，张力峰等17户业主将开发商告到了法院。

开发商：不存在逾期办证

法庭审理时，开发商辩称，其2005年12月14日向业主发出办证《通知》，除告知相关办理手续，还在《通知》的最后备注：“甲方（开发商）应在本清单所列资料备齐之后5个工作日内，通知乙方（业主）共同办理房地产转移登记；乙方取得房地产证后，甲（开发商）、乙双方之间的权利、义务及责任终止。”

据此，开发商认为，在他们向业主发出《通知》时，双方就重新约定了办证时间，而开发商自重新约定办证之日，到办出房地产证只用了不到两个月时间，不存在逾期办证；且按照《通知》备注上的“责任终止”解释，开发商也不存在违约，故要求法院驳回业主的诉讼请求。

法院判决：模糊条款不能免除责任

法院审理后认为，开发商未在工程竣工验收证明之日起的150日内，书面通知业主共同向深圳市房地产权登记机关，申请房地产转移登记，并造成业主未能如期取得《房地产证》，开发商构成违约。开发商在《通知》备注中含义模糊的条款，试图用来免于承担逾期办证的违约责任，这一抗辩理由不能成立。故此，法院经过核算后，判决开发商向17户业主总计赔付违约金55.73万元。

律师点评

免责条款须明确说明

广东广和律师事务所律师马辉认为，开发商向业主发出的办证通知，虽然备注了“乙方（业主）取得房地产证后，双方之间的权利、义务及责任终止”，且有业主的签字确认，但这不足以推断出，业主放弃要求开发商承担迟延办证的违约责任。

从内容上看，办证通知中并未明确注明，业主在《房地产证》办出之后，就不再追究被告的违约责任，而开发商仅凭“双方之间的权利、义务及责任终止”这样一句含义模糊的话来断定，双方已经约定业主不再要求开发商，承担迟延办证的违约责任是不恰当的。在开发商违约事实既已发生的情况下，就违约责任的承担问题，双方应当以明确的方式进行协商确认。另外，办证通知是由开发商单方预先制订，重复发给大厦的全体业主，开发商没有对该条款的含义予以说明，违反了合同法所规定的说明义务，开发商的行为违反了诚实信用原则，据此，法院判决，开发商不能免于承担逾期办证的违约责任。