本报今起陆续发布二手房购买指引

深圳蓝筹住宅逐个看

福田篇

如果炒股，你一定每天都在挖掘蓝筹股，因为它业绩优良、红利丰厚。同样，走进深圳跌宕起伏的二手楼市，尽管观望气氛浓厚，相信你仍希望独具慧眼，寻找到潜力蓝筹住宅。

为此，本报特别邀请世华地产市场研究中心对深圳二手房展开调查，分别在六个区域甄选出我们眼中的蓝筹住宅。今天，我们首先走进福田。

1

香域中央供需紧张

该楼盘位于香蜜湖片区，毗邻农科植物园，深圳高级中学近在咫尺，属于深圳市内稀缺的纯生活高尚住宅区。

楼盘现状 建筑面积18万平方米，容积率2.07,绿化率58.6％；由8栋小高层和2栋高层围合而成，总户数710户，停车位864个，拥有双主题会所、双泳池、幼儿园和小学等完善生活配套。主力户型为169平方米四房。

价格分析 市场均价维持在3.3万元／平方米左右。

租赁情况 自住型业主占绝大多数，租客较少，少量的租客也是外籍人士。不过，其租赁价格一直处于高端，均价达到75元／平方米·月左右。

买家构成 大多是公司高管阶层和政府人员。由于现在房价正在高位运行，加之政策等方面因素，买家基本为自住客。

未来走势 该楼盘环境优势明显，供需关系紧张。在没有新增盘源的情况下，供需将更加不平衡，预计其在三级市场的价格将会继续上涨。

2

金域蓝湾住宅用地较少

该楼盘紧邻国家级的红树林鸟类自然保护区，南面朝向深圳湾。

楼盘现状 建筑面积41.92万平方米，容积率7.77,绿化率30％；一期634户，二期417户，三期300户，生活配套有新沙学校、天虹商场、沙嘴市场等。主力户型为78~162平方米。

价格分析 目前市场均价达2.6万元／平方米左右。

租赁情况 该楼盘自住氛围较浓，出租盘源很少，加上面积大、租金昂贵等原因，租赁市场不太活跃，租金维持在65元／平方米·月左右。

买家构成 业主多为有经济实力的高端人士，大部分业主属自住兼长期投资。

未来走势 红树林片区住宅用地较少，城中村改造计划进行缓慢，未来一段时间，该楼盘价格仍有上升空间。

3

益田花园上涨空间有限

该楼盘位于福田益田路与福强路交汇处，具有纯粹的居住氛围。

楼盘现状 建筑面积14.65万平方米，容积率6.7,绿化率80％；项目配套有篮球场、儿童娱乐坊、图书阅览室等。主力户型为160~300平方米的大户型。

价格分析 目前市场均价为1.5万元／平方米。

租赁情况 自住客较多，投资客较少。此外，由于户型较大、租金总价偏高、出租物业较少等原因，租赁需求更多地分散到周边的益田村。该楼盘后几期的租金水平在50元／平方米·月左右。

买家构成 现在的买家群体较分散，其中不少是在周边地区工作的人群。投资客较少，年租金回报率在5％上下。

未来走势 该楼盘房价已处高位，预计未来1至2年内，价格涨幅趋于平稳。

4

梅林一村有三大利好

该楼盘位于福田区北部，与周边的梅林二村和三村一起构成了建筑面积近100万平方米的大型住宅区。

楼盘现状 建筑面积80万平方米，共96栋住宅6888套。主力户型为90~98平方米三房。

价格分析 目前市场均价达1.5万~1.6万元／平方米。

租赁情况 租客群体大多来自中心区以及周边商务区。由于供给充足，租金涨幅不大，维持在21元~40元／平方米·月。

买家构成 自住客和投资客比例分别为70％和30％，自住客多为初次置业者，考虑的主要是总价较低且户型紧凑；投资客则主要看中房价相对周边地区较低，有一定升值空间，且租赁市场活跃。

未来走势 梅林片区将有三大利好，预计楼盘价格可能上涨25％以上。三大利好包括，北环大道禁止货柜车通行、地铁四号线中康站设在上梅林片区、万科参与上梅林片区改造，将推升周边二手物业。

5

皇御苑港人需求旺盛

该楼盘作为靠近皇岗口岸的成熟社区，其发展动态一直受到市场关注。

楼盘现状 建筑面积一期68万平方米、二期22.4万平方米，容积率5.33,绿化率40％；儿童游乐园、休息广场等配套齐全。主力户型为90平方米以下小户型。

价格分析 楼盘拥有稳定的投资回报率，惜盘现象严重，近年来，价格涨幅均超过40％，一期涨幅高达100％。

租赁情况 以40元~50元／平方米·月的区间为主，租金水平有上涨趋势。

买家构成 港人买家接近50％，包括自住及投资。其租金年回报率在6％左右。其他置业者主要是华强北片区白领以及私人企业主。

未来走势 该楼盘三期新近入市，预计将进一步拉升项目价值。买家方面，估计港人需求占40％左右，内地客户以华强北私人企业主和高薪白领为主。