（接上期）

更正登记与异议登记异议登记的失效

《物权法》第十九第二款规定：“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”该条规定异议登记失效的条件。异议登记失效在不动产登记中的体现就是登记机构在不动产登记簿上注销异议登记。但是“申请人在异议登记之日起十五日内不起诉”，是异议登记失效的条件，不是注销异议登记的条件，登记机构只能根据法律、行政法规规定的注销异议登记的条件而不能根据异议登记失效的条件办理注销异议登记，因为登记机构难以判断申请人在异议登记之日起十五日内是否起诉。

异议登记的救济

根据《物权法》第十九条第二款的规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”该规定实际上是对利害关系人行使异议登记权利的限制，同时也是对不动产登记簿记载的权利人的不动产物权的保护。除此之外，登记机构对利害关系人作出的不予异议登记的决定，也有可能给利害关系人的权利造成损害，因此，登记机构应告知其行政复议、行政诉讼的救济途径。

更正登记与异议登记的主要区别与联系

（一）区别：1.涉及物权归属的更正登记，除法律另有规定外会产生不动产物权变动的效果，因为它使原权利人的不动产物权归于消灭，使新权利人的不动产物权开始设立。异议登记只是一种临时性限制措施，不会产生不动产物权变动的效果，其目的是限制不动产登记簿记载的权利人处分不动产物权而进行的物权登记行为，至于不动产登记簿记载的权利人能否在异议登记期间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的协议，需要法律进一步明确；2.更正登记能够直接实现改正不动产登记簿记载错误的目的，异议登记却无法直接实现改正不动产登记簿记载错误的目的；3.除上述外，二者在登记条件、适用范围、救济途径等方面也有所不同。

（二）联系：更正登记和异议登记是两个相互独立的登记程序，更正登记不是异议登记的前置程序。即使在权利人不同更正的情况下，根据《物权法》第十九条的规定，利害关系人可以选择任何一种登记类型向登记机构申请登记。尽管更正登记和异议登记是两个相互独立的登记程序，但二者的最终目的是相同的，即为了改正不动产登记簿的错误记载，因此可以说异议登记是手段，更正登记才是目的。

土地使有权、房屋所有权初始登记

初始登记在《物权法》中的含义

什么是土地使有权、房屋所有权初始登记，《物权法》并未明确规定。初始登记是《物权法》颁布之前有关不动产登记的地方性法规、部门规章及规范性文件对不动产登记类型的划分，如《深圳经济特区房地产登记条例》第二十七条规定：“凡未经登记机关确认其不动产权利、领取不动产权利证书的土地使用人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。”建设部《城市房屋权属登记管理办法》第九条将房屋权属登记分为六类，其中就有初始登记。

尽管《物权法》对什么是初始登记没有作出明确规定，但我们仍然可以找到初始登记的物权法依据，如《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上述《物权法》关于设立登记方面的规定，就包含了“初始登记”的含义，因为“设立”意味着原来没有，现开始创设，在时间上体现为“初始”或“第一次”，在效力上体现为创设权利，因此初始登记可以理解为《物权法》规定的设立登记，但法律另有规定的除外。

初始登记的效力

在《物权法》颁布之前，有关不动产登记方面的法律、法规对此并未作出明确规定，人们对登记效力的认识限于学理的解释及对国外立法的了解方面。现在《物权法》对登记的效力已经作出了明确规定，但从《物权法》的规定看土地使用权初始登记效力与房屋所有权初始登记效力完全不同。

（一）初始登记是土地使用权设立的要件

根据《物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定及第一百三十九条关于“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立”的规定可以看出初始登记是土地使用权设立的要件。经依法登记，发生土地使用权设立效力；未经登记，不发生土地使用权设立效力。

（二）初始登记不是房屋所有权设立的要件

根据《物权法》第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定及第三十一条规定关于“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的规定可以看出房屋所有权初始登记，并不产生房屋所有权设立的效力，属于《物权法》第九条规定“法律另有规定的除外”情形。

在初始登记之前，权利人因合法建造房屋等事实行为的原因而取得房屋所有权。初始登记是对业已存在的房屋所有权的第一次登记，其目的是为了进一步处分房屋所有权，所以初始登记是进一步处分房屋所有权的要件，不是取得房屋所有权的要件。

房屋所有权人在未处分房屋所有权时，《物权法》并不强制要求其进行初始登记，这与现行的其他不动产登记的法律、法规规定的“应当”登记、甚至强制登记完全不同，如《城市不动产管理法》第六十条第二款规定：“在依法取得的不动产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”再如《深圳经济特区房地产登记条例》第二十七条规定：“凡未经登记机关确认其不动产权利、领取不动产权利证书的土地使用人以及建筑物、附着物的所有人应当申请初始登记。”及第五十六条规定：“按本条例规定应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚款。登记机关经审查认为符合登记条件的，可迳为登记”。

初始登记程序

《物权法》对初始登记程序没有作出明确、具体的规定，但从《物权法》第十一条规定当事人申请登记应根据不同登记事项提供权属证明等必要材料、第十二条规定登记机构应当履行的职责以及第十四条规定不动产登记自记载于不动产登记簿时发生效力等规定看，《物权法》从另一则面规定了初始登记（但不限于初始登记）的基本程序：（一）提出申请（《物权法》第十一条）；（二）审核，主要表现为登记机构查验、询问、必要时实地查看（《物权法》第十二条）；（三）将不动产物权的有关事项载于不动产登记簿（《物权法》第十二、十四条）。《物权法》从的程序虽然只是一个基本程序，但与现行的其他不动产法律、法规规定的程序相比增加了新的内容，如“查验”、“询问”等。如何“查验”、“询问”，《物权法》并未作出具体规定，目前还缺乏具体的操作办法。

就深圳市而言，登记机构一年面临几十万份的不动产登记业务，如何进行查验、询问，既可以保证登记质量，又能够提高登记效率，的确是一个复杂的问题。我们认为应从以下三个方面解决来这一问题：

（一）立法机关应根据登记工作的实际情况，对“查验”、“询问”的方式、方法、范围等作出科学、合理的界定，使其更具有操作性；

（二）调整、培训登记人员，提高其工作能力，以适应新的要求；

（三）配备一定的物质条件，借助一定的科技手段，如对身份证的查验就需要借助仪器才能判断其真伪。

上述措施到位，《物权法》所规定的程序才能落到实处。根据《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定，在法律、行政法规作出规定前，地方性法规可以依照《物权法》有关规定作出规定。但是，目前与《物权法》相配套的有关统一登记的范围、登记机构和登记办法的法律、行政法规以及地方性法规尚未出台，因此，有关不动产登记（包括土地使有权、房屋所有权初始登记）的程序还应适用现行的有关不动产登记的法律、行政法规以及地方性法规规定的程序进行。（张东煜）（未完待续）