转移登记转移登记定义、法律性质及适用范围

这里所谓转移登记，即房地产权的转移登记，是指登记机关对当事人基于合法物权变动方式产生的房地产权属变更申请依法进行审查，并将权属变更情况记载在房地产权登记簿上的具体行政行为。转移登记是不动产物权登记的一种分类，属不动产登记法范畴，其依据主要是地方性法规和行政规章（如《深圳经济特区房地产权登记条例》和建设部《城市房屋权属登记管理办法》），个别行政法规将转移登记称为过户登记。在涉及不动产物权登记的综合性法律和行政法规中，一般将其归入变更登记范围，《物权法》便是如此。

尽管目前法理上对不动产物权登记究竟是公法行为还是私法上的行为存在争议，但实践中，社会活动主体均将不动产物权登记视为行政行为，纳入行政法律关系范畴，由国家行政法加以规范调整，因不动产物权登记产生的争议和纠纷均可通过行政复议和行政诉讼救济途径解决。

根据《物权法》及其他法律、法规和行政规章的有关规定，从房地产权变动方式来看，按转移登记办理权属变更的情形包括：房地产权的转让、互换、作价出资、赠与、继承、受遗赠及因司法机关或仲裁机构法律文书或人民政府征收决定等导致物权主体变更的情形。从房地产权的分类来看，转移登记包括如下权属的变更：建设用地使用权、地上建筑物或构筑物及其附属设施所有权以及其他房地产物权的权利主体的变更。

这里要说明一点的是，本文仅涉及建设用地使用权和房屋所有权的转移登记问题，对其他房地产物权（如土地所有权中集体土地所有权、用益物权中的宅基地使用权和地役权等）的转移登记问题不讨论。

转移登记的效力

在《物权法》颁布前，我国关于房地产权登记效力的立法规定及司法解释不区别房地产权变动的原因，要求房地产权的设定、转移、变更均应办理登记，未经登记的，不发生物权变动效力。此做法与世界上大多数国家和地区的做法不一致，因而一直遭到非议。《物权法》对以往的立法做了修改，根据《物权法》的规定，因物权变动方式或原因的不同，相对应的转移登记的效力亦不同，大致可分为两种情况：

一种是一般原则规定，学理上称之为登记生效主义，其法律依据是《物权法》第九条，其内容是：当事人房地产权属基于转让、互换、出资、赠与等法律行为方式发生变更时，只有经过转移登记，其权属变更才发生物权效力；不办理转移登记手续，其权属变更不发生物权效力。换言之，当事人按上述物权变动方式约定房地产权利由转让方转移给受让方时，如果办理了转移登记的手续，则约定的房地产权利才合法地转移到受让方名下；如果未办理转移登记手续，则约定的房地产权利仍在转让方名下，未合法地转移到受让方名下，此时，受让方只能依合同法对转让方享有债权，但不能依物权法对约定的房地产权利享有物权。

在该种情况下，办不办转移登记手续决定产权转移发不发生物权效力。

另一种是特别规定，学理上称之为登记处分主义，其法律依据是《物权法》第二十八条和二十九条、第三十一条的规定，内容是：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等公法行为导致不动产物权发生转移的，或者因继承或者受遗赠取得不动产物权的，无须登记，其物权变动自上述法律文书或征收决定生效时或自继承或受遗赠开始时便发生物权效力；但如果未经登记，依上述原因或行为方式取得不动产物权的权利人依合法物权变动方式再处分其物权时，不能发生物权效力。换言之，当事人依上述物权法规定的方式和条件取得房地产权的，无须办理转移登记手续即可依法取得物上权利，但如果不办理转移登记手续，权利人不能再将其物权转移给他人，即便当事人之间实施了将房地产转移给他人的行为，但其行为也不能依物权法产生法律效力。

在此情况下，办不办转移登记手续决定能不能有效处分所取得的物权。

转移登记程序

（一）转移登记基本程序

《物权法》第二章第二节对不动产物权的登记作了一些综合性的原则规定，这些原则性规定当然适用于包括转移登记在内的所有房地产权登记行为。关于不动产登记的具体程序和办法，《物权法》的立场是：在法律和行政法规作出规定之前，地方性法规可先行依照《物权法》的原则规定作出相应具体规定（《物权法》第二百四十六条）。但在地方性法规做出新规定之前，转移登记的办理仍应按原地方性法规和行政规章规定的程序办理，但应受《物权法》原则性规定的指导和约束，原有规定与《物权法》规定不一致或相抵触的条款，应不再适用。

根据《物权法》及《深圳经济特区房地产登记条例》和建设部《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，办理转移登记的基本程序是：

1.提出申请，并提交房地产权属证明、主体资格或身份证明、权属变更转移文件（包括合同协议、法律文书或决定等）及其他必要材料；

2.受理申请，查验申请文件材料；

3.调查审核（包括查档、询问申请人、要求申请人补充材料、必要时的实地查看）；

4.将房地产权转移变更事项登记在房地产登记簿上；

5.计收规费并换发房地产权属证书。（王荆平）（未完待续）