（接上期）转移登记转移登记程序（二）登记机关的职责讲到转移登记程序，不能不提到登记机关的职责，因为登记机关的职权和责任义务都是在登记程序中体现的。

与以往立法规定相比，从法定程序意义上讲，《物权法》增加了几项登记机关的职责内容，即查验文件资料、询问申请人、要求申请人补充材料、必要的实地查看。这几项职责既是登记机关的审查职权和手段，但同时也是其义务和责任。尽管以往登记实践中登记机关也可能履行上述几项职责，但那不是明确的法定职责，《物权法》加以明确规定，则登记机关在今后登记实践中必须不折不扣地贯彻落实。况且，这几项职责既关乎登记行为的正确性、合法性，也关乎登记行为的风险责任。

鉴于《物权法》及其他法律、法规对登记行为有“如实”或“正确无误”的要求，从这一角度考虑，则上述几项法定职责均构成主动性要求，它要求登记机关就登记事项中不清楚、有疑问或可能出错的地方应主动加以澄清或排除、防止出现错误，如果履行职责不到位，则出错并承担责任的风险很大。也正因为如此，登记机关是否主动认真履行上述职责，必将成为今后行政监督和司法监督的着眼点。当然，从另外的意义上讲，《物权法》之所以作出上述规定和要求，旨在加强对当事人合法权益的保护，强化登记的公信力及登记机关的责任感和公众信赖程度。客观地说，登记机关要切实有效地履行《物权法》规定的职责，达到法律规定的要求，至少还需获得立法和物质技术层面的支持（且不说合格专业人员的配备）。上述几项职责均涉及登记事项的真实性和合法性问题，笔者认为登记事项的真实性取决于不动产物权状态（事实状态和权利状态）、权利人意思表示与不动产登记簿三者的同一性。登记事项的合法性取决于不动产物权状态、登记程序和结果与法律之间的符合性。登记实践中，登记机关如何正确履行职责、怎样确保登记事项的真实性和登记行为的合法性是一个复杂的问题，它与三大诉讼（刑事诉讼、民事诉讼、行政诉讼）中的案件事实真相的查明和当事人诉求合法性的审查判断有相似之处。为保障司法机关查明事实真相，正确适用法律裁决诉争，国家法律有一套较为完善的程序保障机制，那么对不动产物权的登记程序，亦应有相应具体的适应现实登记需求的立法规定，否则，登记机关将无所适从。另外，登记文件资料真伪的判断，需要借助技术手段或相应的配套系统，仅凭登记人员感官直觉或登记机关自身条件是无法做到的。比如查验文件资料的真伪，涉及身份证明、当事人签名及所使用印章的鉴别，不仅需要专门设备，还需有公安、工商等部门专门的信息系统的利用和支持。上述问题亟待立法机关和有关政府部门加以研究解决。（王荆平）

不动产变更登记

不动产登记制度在《物权法》中得到了科学、系统化的规定与完善，具体登记类型包括设立登记、变更登记、转让登记、抵押登记、异议登记、预告登记等等。

土地、房屋及其他各类不动产是人民生活不可或缺的基本生活资料，不动产物权的变动往往涉及国家、社会和第三人的根本利益，因此，新颁布实施的《物权法》要求不动产物权的设立、变动及消灭，均应进行相应的登记，以便对社会公众进行公示，从而使不动产物权的状态具有公示公信力，以达到保护不动产物权所有权人及利害关系人合法权益的目的。因不动产出让、转让、抵押或设立其他担保物权等事项而发生的不动产物权变动，将直接导致不动产权利主体的变更或者使不动产物权权能受到极大的限制，因而往往容易引起不动产所有权人及相关利害关系人的重视。

通常情况下，不动产所有权人及相关利害关系人会主动向不动产登记机构办理相应的转移登记或抵押登记；而基于某些其他因素所导致的不动产自身基本情况的变动，因变动当时可能并未发生争议，或暂时没有对不动产所有权人及相关利害关系人的实际利益造成损害，则因该等变动依法所应进行的登记往往容易被当事人忽略或轻视。

在此，本文拟通过对《物权法》条文的解读，对我国的不动产变更登记制度作一简要分析，以引导有关权利人更为清楚地了解不动产物权变更登记制度的作用和意义，并合理利用不动产变更登记制度，充分保护自身合法权益。

不动产变更登记制度的涵义

所谓不动产变更登记制度，是指在土地及其定着物等不动产的权属状况明晰，不存在争议的情况下，因不动产的实际状况发生变化而出现与登记状况不一致的情形时，将相应的变动事项依法定程序记载于不动产登记机构掌管的专门簿册上。其目的在于及时更新有关不动产基本情况，以便于管理地籍，明确产权，维持不动产登记簿的准确性及公示公信力，为有关当事人设立、转让各类不动产物权提供准确事实依据，建立良好的信用基础。

目前，深圳市办理不动产物权变更登记事项的受理范围主要包括：

（一）房地产使用用途改变的；

（二）权利人姓名或名称发生变化的；

（三）房地产坐落名称或房地产名称发生变化的；

（四）建筑物、附着物倒塌、拆除的；

（五）企业改制按规定应进行房地产变更登记的；

（六）《房地产证》灭失补发的；

（七）房地产权利证书破损确需换领的；

（八）房地产分割、合并或《房地产证》分证的；

（九）因宗地调整需换发《房地产证》的；

（十）《房地产证》注销的；

（十一）非商品房上市换证的；

（十二）行政划拨房地产补地价出让（续期）的；

（十三）法律、法规及规范性文件规定的其他条件。（熊德洲）（未完待续）