房地产进入“计生”时代

赵卓文（广州市同创卓越房地产顾问公司总经理）

我曾经写过一篇文章，叫做《房地产已经进入计划生育的年代》。为什么这么说？原来政府卖地是比较自由的；开发商搞开发建设，根据市场的需求就可以建设，自由度也是比较高的；消费者购买房屋也是比较自由的，拥有10套房屋的代价也不是很高的。然而，“国六条”后，这三种群体的自由度都有所降低。

我认为，“国六条”会成为国策，而且被长期执行下去的可能性会比较大的，2006年到2007年是过渡期，如果游戏规则改变后，朝着新规则运作是需要时间的。

产生的结果是：预期盈利降低。房地产开发被认为是非常盈利的行业。开发商主要的利润来源之一是土地价值的转移。以广州为例，市政府从1997到2006年的土地收入都没有超过50亿元，但是如果把每年的房地产实际销售额折算成土地价值，广州房地产每年的土地收入应该超过100亿元，而这100亿转移为开发商的利润。

开发商另外一个暴利渠道是对“暴利性”豪宅产品的开发。广州某些楼盘已经卖到了1.8－1.7万元／平方米，而成本最高也就是1万元。如果大力开发中低端产品，房地产开发的平均盈利会大大降低。

2006—2007年，珠三角楼市成交萎缩是必然的，萎缩20％都是保守的估计，开发商将面临艰难的产品特性、消费观念转型和开发增长模式的转变。而在普通住宅开发受限制的前提下，投资、度假类产品和投资产品将增多。