对我们大多数人来说，11万元绝对不是一个小数目，11万应该可以买到一辆国产的中级轿车，在有的中小城市，11万甚至还能买到一套很不错的住房，可是在上海，有这样一个房地产项目，11万只能买到它一个平方米。

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8300万元买套公寓

在上海浦东陆家嘴地区，20多年前，上海人都爱说“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，而今天，浦东已经成为上海房地产发展最热的一块土地。2005年10月29日，上海豪宅的纪录被外滩边一个叫做汤臣一品的项目刷新，开盘均价高达11万元／平方米。汤臣一品究竟有什么过人之处，连很多上海人也没有亲眼见过，因为“要书面预约，还需要200万元的定期存款”。

汤臣一品就是用这样苛刻的条件将无数好奇的目光挡在了楼盘之外，始终保持着一种神秘的色彩。

记者向发展商提出了采访要求，终于看到了这个楼盘的庐山真面目。

在汤臣一品，记者看到了很多在电影里才能看到的设备。从大堂到电梯，都设有掌形仪，以便确认进入者的身份，一户三部电梯，而电梯里根本没有按钮，每一家住户只能到达自己所住的楼层，入户门产自德国，可以自动开启，具有防弹功能。

据汤臣一品销售人员说：“大门20万。”“厨具市值在100万至120万左右。”卫生间里同样配有了顶级设备，意大利的超声波按摩浴缸，德国的名牌淋浴组，单是主卫的设备加在一起就价值50万。屋内还配备了智能化系统，住户如果不想听到闹钟，甚至可以设定时间，窗帘到时会打开一定角度，让自然的阳光照进来，把住户叫醒。不过，要想享受汤臣一品这些顶级配备，可不是一件容易的事，这套样板房面积597平方米，售价为每平方米14万元，不包括家具饰品，总价超过8300万元。

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220户住户都可看黄浦江

8000多万，这对我们很多人来说是个天文数字，但是对汤臣一品来说，不过是普通的一套房子而已，虽然汤臣一品的配备的确可以说是极尽奢华，但是用8000多万的价格买一套高层公寓，这还是超出了大多数人对房子的理解，围绕这个天价楼盘的争议从来就没有停止过。

海汉宇物业代理有限公司常务副总经理范伟国说：“根据我们的经验，房子的成本算下来，顶级的配备，加上陆家嘴的地价，大概也就2万元不到，最高也不过3万元，这还是假定他是按照上海最高的时候收进的地价。”

不到三万的成本，怎么一下子就卖到了11万？

基强联行投资管理公司总经理陈基强：“假如说11.5万的话，可能跟成本不是两个概念，它一定有很特别很特别，很值得投资的点，才有这个价钱。”

究竟是什么特别的点，能让这个房子值这么多钱？汤臣一品的总经理徐彬告诉记者，是地段。用徐彬的话说，“汤臣一品卖的就是无敌江景，它的4栋楼，220户，每一户都可以看黄浦江。”

在距离汤臣一品更近的位置，还有一个叫财富海景的楼盘，同样的紧邻黄浦江，它的成交均价也只有3.3万多元，和这些楼盘相比，汤臣一品11万元的均价让很多人无法理解。

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神秘买家1.4亿拿下豪宅

汤臣一品去年10月开盘，创下了国内公寓住宅的最高价，也创下了开盘250多天一套房都没有卖出去的纪录，可是，让专业人士大跌眼镜的是，就在今年8月4日，买家还真的出现了，一个神秘的东南亚华人买走了第一套汤臣一品。可是，上海地产圈儿的很多人都在怀疑这种说法的真实性。

徐彬说：“我们不愿意透露客户的身份，现在所有的预售合同跟买卖合同里面，规定了甲方，也就是发展商，不能透露买房者的身份，你们问公证处，公证处一定跟你讲，有这回事，可是他还是不会告诉你客户的资料。”

记者联系上海市房地产交易管理部门，得到的答复果然是不便透露，第一套汤臣一品成交的详情，成了一个无法求解的谜。

业界有人分析，汤臣一品的买主不太可能是投资。拿这套房出租一个月15万到20万才划算。一般的世界500强的高管，每月顶多花2万元租房，CEO可能花到每月1万美金，这已经是相当高的价格了。

既然不是投资行为，那么只有自住了，可是，谁来买这么贵的房子自己住呢？

我们在汤臣一品的楼书上看到了这样一行字：“只献给巅峰世界的杰出人物”。“就是懂得产品收藏价值的收藏家，而且对收藏里面最有能力的一批对象。”徐彬说。

为了严格的筛选出自己的客户，汤臣一品因此还专门做出来一套预约看房的做法，就是对所有来看房的客户进行资格审查。

业界质疑：“把大量的亿万富翁集中在一栋楼里面，这种可能性不是很大，你这个房子买进去以后，你可能在两三年之内，甚至更长的时间之内，你根本就没有邻居，你会很孤单。”

住在汤臣一品的业主可能会感到有些孤单，但是在上海，汤臣一品这样的豪宅并不感到孤单，因为在它的周围，其实还有很多让普通市民望而兴叹的天价楼盘，如果来看一下上海高档住宅市场这几年的变化，我们会发现，在上海出现汤臣一品这样每平方米11万元的房子，其实并不奇怪。

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从成本定价到极限价位

《上海楼市》境外人士专刊主笔蔡为民在台湾从事房地产研究10多年，1999年来到上海，正好经历了上海楼市从低迷到火爆的过程，他告诉记者，这7年间上海房价的制定策略，也走过了不同的阶段，1999年时还是成本定价，开发商只求销售率，售价比成本高出一部分就行。

到了2002年－2003年，房价开始走高，拥有好地段的开发商们，这时候追求的，是在一块土地上创造最大利益，因此他们定出的，往往是市场能够接受的最顶端的极限价位。蔡为民说：“那是一个价位的狂飙，从2003年SARS结束之后，上海的房价一个礼拜要调价一次。”

在2002年后，上海市中心区房价保持了每年30％的增长幅度，与此同时，高档住宅市场不断形成扩大，2002年，还只有2个高于2万元／平方米的新盘上市，到2004年，高于2万元／平方米的新楼盘就已经多达23个。

第一个被称为“豪宅”的世茂滨江花园售价3000美元／平方米以上，但很快更多更贵的豪宅涌现出来，位于新天地旁边的华府天地在开盘时，定价达到了7000美元／平方米，是周边楼盘的两到三倍，成为当时最贵的公寓楼盘，但是，两年后的今天，与上海华府天地相似价格的楼盘已经不止一处，短短两年间，上海豪宅市场被迅速培养了起来，汤臣一品的定价显然也瞄准了更高级别的消费市场。徐彬说：“上海是一个世界的上海，世界500强，300家已经进驻上海，在一个国际性的都市里面，是应该有一个属于富豪居住的环境。”

有人给汤臣一品算了一笔账，每平方米卖11万，总共的销售面积是9万多平方米，整个楼盘的销售收入将达100亿元。现在的问题在于，汤臣一品什么时候才能全部卖掉呢？没有人知道。