银行人士认为选择何种还贷方法因人而异

供房需量力还贷有讲究

银行人士认为，市民如果手头确实有大笔资金，又没有较好的投资渠道，提前还贷当然是一个不错的选择。不过，选择全部还清还是部分归还，选择哪一种还贷方法，都颇有讲究，需要供房人根据自身财务状况因人而异。

提前还贷有五种方法

据介绍，提前还贷有五种方法可供选择。第一种，全部提前还款，即贷款人将剩余的全部贷款一次性还清。这种方法，会减少剩余年限的所有利息支出，是减少利息最多的一种做法，但对还款人的经济能力要求较高。并且，当期已支付的利息银行不会再退还给借款人。

第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这种做法减少利息较多，但每月的供款压力没有减小。

第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。这样的做法可减少月供负担，节省利息的程度则低于第二种。

第四种，部分提前还款，剩余的贷款将减少月供，同时将还款期限缩短。这种方法可减轻月供压力，节省利息的程度也较高。

第五种，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。这种方式需要较强的经济实力，但省息效果相当明显。

周转不灵者可换新型房贷产品

提前还贷最适合哪些人群，民生银行房贷部门工作人员认为，有多套房子的和工作不稳定但现在薪金比较高的人应该趁政策比较清晰的时候赶紧把贷款还清。

如果有的购房者资金紧张暂时周转不灵，业内人士建议可选择新房贷产品缓解加息压力，比如目前有银行推出了“气球贷”、双周供、双月供、半年供等新型产品，都是不错的选择。按照不同的产品特点购房人可按需选择。像新型的“气球贷”和双周供模式比较适合收入相对稳定而均衡的购房人。

另外，现在多数银行都提供房贷双周供，从每月还款一次改为两周还款一次，每次还款额为原月供一半。可大大减少利息负担并有效缩短还款期限。

还有一些银行房贷产品提供了自主安排还贷方式的机会，对很多年轻“供楼族”来说，选择上述产品，可在贷款初期（一年左右）只还利息不还本金，度过资金紧张期。

由于目前大部分银行提供的等额本金和等额本息两种还贷方式，若要更换为“气球贷”、双周供、双月供、半年供等新型产品，原先须为等额本金的还款方式。申请方式为：向原来提出申请的银行再次提出申请，获得批准之后，即可按照新的还贷方式支付月供。

银行人士表示，对于部分工作稳定并且收入会随着工作年限大幅增长的人来说，这是一个不错的选择，因为更换为这种还款方式能够有效缓解当前的资金紧张，降低加息带来的压力，并且未来的负担会随着收入增加得以化解。

但由于新型房贷利率较高，而且更换之后，不能够再调换回来，建议房贷族在更换前要对这类产品充分了解，再考虑清楚自己是否需要采取上述方式缓解资金紧张。

用公积金“年冲”还贷

相较之商业贷款利率，公积金的贷款利率较低，央行5次加息后，5年以上公积金的贷款利率为5.22％，比5年以上商业贷款利率的7.83％低了2.61个百分点。因此，选择公积金还贷明显更为合算。

如果购房者账户中公积金数额较多，除了选择“月冲”外，还可选择以“年冲”的方式来一次性减少贷款本金。“年冲”是指在一年中的9月或4月，用个人住房公积金账户余额一次性冲还贷款本金。由于可减少本金，因此如果购房者公积金账户中数额较大，那么选择“年冲”所支付的总贷款利息要少于“月冲”。

例如，每月公积金贷款还款2100元、商业贷款还款2000元。若提取公积金2万元，归还当月应还住房公积金贷款和商业性住房贷款本息后，剩余金额15900元可一次性冲还住房公积金贷款本金。冲贷后，借款人可根据实际情况再选择月还款额不变、缩短原还款期限等方式进行还贷。

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银行相关房贷产品

深发展“气球贷”

与普通期供类房贷还款方式不同的是，“气球贷”可以实现贷款期限与月供数额分离。通常个人买房向银行贷款，只能按照实际贷款期限来计算月供，而“气球贷”则可任意选择与银行约定的期限（如10年、20年或30年）来计算月供，不受实际贷款期限的限制。

招商银行“随借随还”

该业务把房贷账户与一般存款账户相联，无需额外手续费，供房市民便可随时天天还贷，尽量省掉贷款利息；同时还能从银行随时借钱来用，透支额度可达购房贷款总额。

光大银行“固定＋浮动还款”

贷款人可以自由选择前几年使用固定利率，后多少年选择浮动利率。如贷款金额50万，贷款期限20年，如果都选择浮动利率，下浮15％后利率为6.273％，而如果选择“5年固定＋15年浮动”，则前5年的利率仅为6.15％，后15年的则为6.273％，这样采用区间固定利率的方式，可以节省一笔利息。

农业银行“房贷还款假日计划”

贷款人可以根据自身情况，为自己的房贷还款放个假。就是在约定假期内（单次假期最长为24个月），借款人只需按期支付贷款利息，而暂时不用归还贷款本金，等假日结束之后再按等额本息或等额本金还款方式归还贷款本息。